Ada tiga komponen pajak penting yang perlu diketahui pemilik, pembeli, dan penyewa rumah, yakni Pajak Bumi dan Bangunan (PBB), Pajak Penghasilan (PPh), dan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).
1. Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)
Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) ditetapkan berdasarkan Undang-undang No. 12 tahun 1985 dan mulai berlaku sejak Januari 1986. Menurut ketentuan Undang-undang tersebut, bukan saja pemilik tanah dan bangunan yang wajib membayar PBB, tetapi juga penyewa atau siapa saja yang memanfaatkannya.
Batas nilai jual properti yang kena pajak, minimal sebesar Rp8 juta. Tetapi undang-undang ini juga memungkinkan pengurangan pajak maksimal 75%, bahkan untuk objek pajak yang terkena bencana alam akan diberikan pengurangan pajak hingga 100%.
Dasar pengenaan pajak adalah nilai jual objek pajak (NJOP), dan besarnya PBB yang terutang oleh setiap wajib pajak adalah 0,5% dikalikan Nilai Jual Kena Pajak. Besarnya NJOP ditetapkan setiap tiga tahun oleh Menteri Keuangan. Tetapi untuk daerah-daerah tertentu?sesuai dengan perkembangan daerahnya?NJOP dapat ditetapkan setiap tahun.
Besarnya nilai PBB yang harus dibayar oleh setiap pemilik/pengguna rumah, umumnya sudah ditetapkan oleh Kantor Pelayanan Pajak setempat melalui penerbitan Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) yang dikeluarkan setiap tahun. Dalam SPPT tercantum nama wajib pajak, besarnya pajak yang harus dibayar dan perhitungannya, serta di bank mana pajak itu harus dibayar.
2. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan (BPHTB)
Jenis pajak ini diatur oleh Undang-Undang No. 21 Tahun 1997 dan terhitung efektif mulai 1 Januari 1998. Dalam undang-undang ini, yang menjadi objek pajak adalah perolehan hak atas tanah dan bangunan oleh pribadi atau badan, yang meliputi:
a. Jual Beli
b. Tukar-menukar
c. Hibah
d. Hibah Wasiat
e. Hadiah
f. Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya
g. Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan
h. Penunjukan pembeli dalam lelang
i. Pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap
j. Pemberian hak baru karena kelanjutan pelepasan pajak dan di luar pelepasan hak
Sementara yang tidak dikenakan BPHTB adalah:
a. Perwakilan diplomatik, konsulat berdasarkan azas timbal balik
b. Negara
c. Badan atau Perwakilan Organisasi Internasional yang ditetapkan oleh menteri
d. Orang pribadi atau Organiasi karena konversi hak dan perbuatan hukum lain dengan tidak adanya perubahan nama
e. Wakaf
f. Warisan
g. Digunakan untuk kepentingan ibadah
Besarnya tarif pajak (bea) ditetapkan sebesar 5% yang dikenakan kepada pemilik atau pembeli rumah. Nilai yang diwajibkan membayar pajak dibatasi di atas Rp30 juta.
3. Pajak Penghasilan (PPh)
PPh diatur melalui Peraturan Pemerintah No. 48 Tahun 1994, dimana atas penghasilan yang diterima oleh pribadi atau badan dari pengalihan hak atas tanah dan bangunan yang jumlahnya lebih dari Rp60 juta.
Pengalihan hak atas tanah dan bangunan terdiri atas:
a. Penjualan, tukar-menukar, dan perjanjian hak. Pelepasan hak, penyerahan hak, lelang, hibah atau cara lain yang disepakati dengan pihak lain selain pemerintah
b. Penjualan, tukar-menukar, pelepasan hak, penyerahan hak atau cara lain, kepada pemerintah untuk pembangunan, termasuk untuk kepentingan umum, baik yang memerlukan atau tidak memerlukan persyaratan khusus
Besarnya PPh adalah 5% (lima persen) dari jumlah bruto nilai penghasilan atas hak atas tanah dan bangunan
DANA LAIN YANG PERLU DISIAPKAN
Dalam membeli sebuah properti, jangan lupa untuk mengalokasikan dana untuk beberapa biaya di luar nilai transaksi. Biaya lain tersebut adalah:
1. Pajak Pertambahan Nilai (PPn)
Pengembang biasanya sudah memasukan PPN ke dalam harga jual propertinya, kecuali untuk rumah susun atau rumah sederhana bersubsidi yang tidak dikenakan PPN. Sementara untuk rumah second, biasanya pajak ditanggung pembeli dan penjual, masing-masing 5%.
2. Biaya yang Dibayarkan Pada Pengembang
Biaya ini yang mencakup biaya perizinan, pengurusan IMB (Izin Mendirikan Bangunan), hingga pengurusan sertifikat properti yang berbentuk SHM (Sertifikat Hak Milik), strata title, atau HGB (Hak Guna Bangunan). Sama seperti PPN, biasanya pengembang sudah memasukkan biaya-biaya tersebut ke harga rumah atau apartemen yang dijualnya. Besarnya kira-kira 3% ? 4% dari harga jual.
3. Biaya Notaris
Jasa notaris dibutuhkan untuk mengesahkan akta jual beli (AJB), akta pembagian hak tanggungan (APHT), hingga pemeriksaan keabsahan sertifikat. Besarnya biaya tergantung dari masing-masing notaris.
4. Biaya Bank
Jika Anda menggunakan kredit dari bank, maka bank akan mengutip biaya provisi. Biaya ini mencakup biaya appraisal dan biaya administrasi.
Biaya appraisal adalah biasa jasa konsultan independen untuk menaksir harga pasar properti yang akan dibiayai. Selain itu, bank juga mengharuskan debitur membayar biaya asuransi untuk melindungi aset jaminan dari kebakaran. Sedangkan untuk melindungi risiko pada debitur, bank juga mengharuskan calon debitur membayar premi asuransi jiwa.
5. Biaya Fasilitas dan Perawatan (IPL)
Setelah properti dibeli biasanya akan muncul biaya-biaya yang harus rutin dikeluarkan, misalnya biaya perawatan, kebersihan, keamanan, dan lain-lain. Unit apartemen biasanya dikenakan biaya-biaya rutin, seperti service charge dan sinking fund. Sementara untuk tanah atau kavling tidak memunculkan biaya pemeliharaan yang besar.
Tidak ada komentar:
Posting Komentar